Biaya Per Kamar Hotel Anda Sebenarnya Berapa? Hitung Dulu Sebelum Berani Diskon
"Coba hitung, biaya satu kamar berapa?"
Saya sering tanya itu ke pemilik hotel 15-30 kamar. Jawabannya hampir selalu sama: "Ya sabun, air, listrik... paling Rp 50 ribu lah."
Lalu saya minta mereka buka mutasi rekening sebulan. Gaji staf. Cicilan bangunan. Token listrik. Wifi. Cuci linen. Service AC. Baru diam.
Hampir selalu kesimpulannya sama seperti Pak Hendra di Cirebon: angka Rp 50 ribu tadi ternyata berubah jadi Rp 180-250 ribu per kamar. Itulah sebabnya dia selama dua tahun merasa "kenapa ramai tapi tidak ada uangnya".
Masalahnya bukan tamu. Masalahnya dia tidak pernah tahu harga minimum kamarnya sendiri.
Kenapa biaya kamar sering salah hitung
Bayangkan warung nasi. Kalau Anda hitung biaya sepiring nasi cuma beras, ikan, dan gas — warung itu akan bangkrut dalam 3 bulan. Sewa kios, gaji pegawai, dan listrik kulkas tetap harus dibayar, mau jual 10 piring atau 100 piring. Hotel persis begitu, plus satu keanehan: komisi OTA masuk ke dalam biaya, bukan keluar dari untung.
Lapis 1 — Biaya variabel: keluar hanya saat kamar terisi
Ini biaya yang nol kalau kamar kosong. Untuk satu kamar terjual:
| Komponen | Perkiraan |
|---|---|
| Amenities, sabun, tisu | Rp 8.000 |
| Air + listrik dalam kamar | Rp 25.000 |
| Cuci linen & handuk | Rp 20.000 |
| Sarapan (kalau termasuk) | Rp 15.000 |
| Total biaya variabel | ± Rp 68.000 |
Kamar kosong? Biaya ini tidak muncul. Kamar terisi? Langsung keluar Rp 68 ribu.
Lapis 2 — Biaya tetap: keluar setiap bulan, terisi atau tidak
Contoh hotel 20 kamar di Bandung:
| Komponen | Per bulan |
|---|---|
| Gaji 6 staf + BPJS | Rp 18.000.000 |
| Sewa / cicilan bangunan | Rp 15.000.000 |
| Listrik area umum, wifi, PAM | Rp 4.000.000 |
| Pemeliharaan & service AC | Rp 2.000.000 |
| Administrasi, software, perizinan | Rp 1.000.000 |
| Total biaya tetap | Rp 40.000.000 |
Sekarang bagian yang paling sering dilewatkan. Biaya tetap ini tidak dibagi ke 20 kamar, tapi ke jumlah kamar yang benar-benar terjual.
Okupansi 60% dari 20 kamar × 30 hari = 360 kamar terjual. Maka:
Rp 40.000.000 ÷ 360 = Rp 111.000 biaya tetap per kamar terjual.
Kalau okupansinya cuma 40% (240 kamar terjual), angka ini naik jadi Rp 167.000. Satu kamar yang tidak terjual bukan cuma kehilangan pendapatan — dia menaikkan biaya kamar yang lain.
Lapis 3 — Komisi OTA itu biaya, bukan potongan perasaan
Di okupansi 60% tadi, biaya penuh satu kamar = Rp 68.000 + Rp 111.000 = Rp 179.000.
Kalau tamu booking lewat OTA dengan komisi 18%, hotel tidak dapat Rp 179 ribu dari harga Rp 179 ribu — hotel cuma dapat 82% dari harga jual. Maka batas bawah harga di OTA adalah:
Rp 179.000 ÷ (1 − 0,18) = Rp 219.000
Artinya, kamar dengan harga Rp 200 ribu di OTA yang Anda kira "lumayan lah" sebenarnya merugi Rp 15 ribu per malam. Jual 10 kamar seperti itu, Anda kehilangan Rp 150 ribu plus tenaga staf. Untuk memastikan angka yang benar-benar masuk rekening, baca juga Nett vs Gross: Berapa yang Benar-benar Masuk Rekening Hotel Kecil.
Tiga level harga: mana yang boleh dipakai kapan
Simpan tabel ini di dekat meja front office.
| Level | Harga (direct) | Harga (OTA 18%) | Kapan boleh dipakai |
|---|---|---|---|
| Bertahan (cover variabel saja) | Rp 70.000 | — | Hanya kamar yang dipastikan tidak akan terjual malam ini |
| Impas (cover variabel + tetap) | Rp 179.000 | Rp 219.000 | Batas bawah saat low season |
| Target (impas + margin 25-35%) | Rp 240.000-260.000 | Rp 290.000-320.000 | Harga normal hari biasa |
Aturan sederhananya: harga target untuk semua kamar yang bisa Anda jual normal. Harga impas hanya untuk situasi darurat. Harga bertahan itu sekali setahun, bukan setiap Senin. Kalau bingung kenapa kamar yang tersisa justru tidak boleh dijual murah, lihat Kenapa Kamar Terakhir Jangan Dijual Murah.
Kesalahan yang paling mahal
- Menghitung biaya pakai "perasaan" — bukan dari mutasi rekening 3 bulan terakhir.
- Lupa menghitung biaya tetap per kamar terjual — bukan per jumlah kamar fisik.
- Memberi diskon dari harga target, bukan dari harga impas. Diskon 30% dari Rp 400 ribu (jadi Rp 280 ribu) masih aman. Diskon 30% dari Rp 250 ribu (jadi Rp 175 ribu) sudah di bawah impas.
- Menganggap semua channel biayanya sama. Direct booking tidak ada komisi — di situlah margin Anda.
Sebelum vs sesudah
Sebelum: Pak Hendra menetapkan semua kamar Rp 250 ribu sepanjang tahun. Ramai, rekening tipis, dan tiap ada OTA minta promo dia bilang iya.
Sesudah: Dia hitung biaya penuh = Rp 179 ribu, lalu tetapkan harga normal Rp 300 ribu dan batas bawah OTA Rp 220 ribu. Bulan pertama okupansinya turun 4 poin, tapi RevPAR-nya naik — karena kamar murah yang tidak menguntungkan sekarang dijual dengan harga wajar.
Kerjakan dalam 30 menit minggu ini
- Buka mutasi rekening 3 bulan terakhir. Kelompokkan jadi biaya tetap dan biaya variabel.
- Tambahkan komisi OTA yang benar-benar Anda bayar pada bulan itu.
- Hitung jumlah kamar terjual rata-rata per bulan.
- Bagi biaya tetap dengan angka itu. Tambahkan biaya variabel. Itu biaya penuh Anda.
- Tulis harga impas dan harga target, tempel di ruang back office.
Kalau Anda belum yakin berapa okupansi minimum supaya hotel Anda tidak rugi, hitung dulu di Break Even Point Hotel — dua angka ini saling melengkapi dan keduanya wajib Anda pegang sebelum bicara strategi harga.
Harga murah bukan masalah. Harga murah yang Anda putuskan tanpa tahu biaya sendiri — itu yang bikin hotel 20 kamar ramai tapi tidak pernah punya tabungan.